2018年10月8日(月)

転貸とか法律的に大丈夫なの?

みなさんこんにちわん、よじげんスペースの荒木です。

厨七代目松五郎の黒毛牛レアステーキ丼が食べたいのですが、糖と脂肪と炭水化物の塊らしく。

生まれ変わったら炭水化物を水と二酸化炭素に変える薬を開発したいところですが、まだ当分生まれ変わる予定もないのでよじげんスペースに身を捧げつつ、罪悪感と共に美味しく頂こうかと思っております。

 

賃貸契約とか転貸とか法律的に大丈夫なの?

肉とか炭水化物とか肉体的に大丈夫なのかも気になりますが、今日はよじげんスペースの法務についてご案内しようかと思っております。

twitterでこのような質問が寄せられておりましたので紹介させていただきます。

 

これも『らくからちゃさん』だけじゃなく、これからよじげんスペースを利用する方みなさんが疑問に思うことかもしれませんので詳しく解説させていただきまして、安心していただければと思っております。また、このような投稿はネット上で何かと炎上させたい『物申す系』方々のガソリンとなることもあるかと存じますが、ご指摘内容を受け止めつつ適法に進めさせて頂けましたら幸いです。

 

そもそも転貸って何?

転貸(転貸)は、物件の又貸しのことです。ビルオーナーのAさんが飲食店を開業するBさんに物件を貸して、賃貸契約を結びました。Bさんは飲食店をやるのをやっぱりやめて、同じく飲食店を開業しようとして居たCさんに又貸ししました。この状態を、BさんがCさんに転貸した、という言い方をします。

 

転貸って悪いことなの?

転貸自体は昔からある商慣習ですので悪いことでは無いのですが、「無断で」やってしまうのは…良く無いのでは無いでしょうか?例えば、あなたがビルオーナーAさんの立場で、Bさんがケーキ屋さんをやるというからお店を貸して居たのに、煙モクモクの焼肉屋が営業していたとしましょう。

ケーキ屋だというから貸して、しかもBさんという人なら貸しても良いと契約したのに、全然知らないCさんが焼肉屋をやっているので店舗が煙で痛みそうだし、近隣からクレームが来るし、Cさんちょっと怖そうで注意しづらいし。自分のビルという資産を貸している以上、不安ですよね。

また、無断で転貸するのは良く無いというだけでなく、民法第612条ではこう規定されています。

(賃借権の譲渡及び転貸の制限)

第612条
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる

倫理的にも、法的にも、承諾を得なければ又貸しをしてはいけないということになります。

 

よじげんスペースも悪いことしてるの?

契約書に「無断転貸禁止」と書いてあるのにどうしてよじげんスペースでは、空き時間を貸していいのでしょうか?よじげんスペースでは、転貸時に、物件のオーナーさんに事前説明して、転貸をして良いか?確認と承諾を1つずつもらっているから貸し出せるようになっています。

無断で又貸ししちゃいけないのであれば、ちゃんと伝えてOKを貰えば問題ないということです。しかし、この「物件オーナーさんからの承諾」を得る事は大変難しいです。例えば、トラブルが起きた場合に誰が責任を取るか、火事が起きたら誰の責任か、営業許可は2つ取るのか?保険はどうするのか?売り上げの管理は?レジも2つ?監視カメラ必要?鍵はどうするのか?

よじげんスペースは、家賃の25%を手数料として取る代わりに、転貸に関するこれらの「めんどうな作業を代わりにやってくれるサービス」だと思ってもらえましたら幸いです。

物件オーナーさんの許可が無いと貸せないの?

はい。物件オーナーさんの許可がないと貸せません。しかし、物件の空き時間を貸す方法以外でもよじげんスペースでは、空き時間を活用して収益を得る事が可能です。

飲食業界は今本当に人手不足だということはみなさん実感されているかと存じます。夜の人手も足りないのにランチ営業に掛かるバイトも必要で、しかもランチは社員が割けないのでオーナー自ら出勤して指揮を取り。でも、単価800円のランチでは大した利益にはならず。しかし、お店の宣伝になるのでランチ営業を止めるのはちょっと不安で。このようなご経験はありませんか?

よじげんスペースでは、このようなランチ営業に掛かる人手不足を解消するために、業務委託という形でランチ営業をお手伝いする人材を見つける事ができます。転貸と異なりランチの営業も自社で行うわけですが、その営業業務自体を『助っ人店長』に委託することで、ランチ営業に掛かるメニュー開発や実際のオペレーションは自分でやらなくても済むわけです。もちろん、店舗名はご自身のお店のままですし、経営はあなたですので、どんなメニューを出して欲しいとか、営業時間だったりとか、食材だったりの指示を出しながら、助っ人店長と一緒にお店を営業する事ができます。あくまで自分のお店として経営を行いつつ、店長人材に来てもらって実際の業務を委託することになります。

この一部業務を委託する形では、助っ人店長から毎月一定の「店舗使用料」を受け取る事ができますので、店舗を貸す場合同様空き時間を利用して収益をあげる事が可能です。ただし、業務委託の場合には、100ある業務のうち10〜20ぐらいはご自身の時間を使うということはご了承ください。

なお、お店自身がランチ営業をやりつつ、実際のオペレーション業務を助っ人店長に委託する場合、転貸や又貸しになりませんので、物件オーナーの承諾は不要です。「ランチも営業してXXX屋をやることにしました」ぐらいにオーナーさんか管理会社へ一声かけておくとお互い、気持ち良く物件の利用ができるかもしれませんね。

 

承諾転貸と業務委託

よじげんスペースでは、このように転貸して良いかオーナーさんに事前確認する「承諾転貸」という形と、自分で経営しつつも現場のオペレーションを助っ人店長にお願いする「業務委託」という形の2つを採用しています。

どちらが優れているということはありませんが、物件を貸し出す側、物件を借りる側の立場でどういったメリット・デメリットがあるのかまとめたいと思います。

 

承諾転貸のメリット・デメリット

◇物件提供側メリット

・貸し出し中の時間は別店舗なので全く時間を使わずに、毎月定額を受け取る事が可能

※トラブルはよじげん側で受け持ちますので本当に一切時間を使いません

 

◇物件提供側デメリット

・物件オーナーが承諾しない場合貸し出せない、多くの場合承諾まで時間がかかる

・なんとなく物件オーナーに承諾をもらうのが大ごとで消極的

※物件オーナーとの交渉も丸ごとよじげんスペース側で担当させていただきます

 

◇物件利用側メリット

・物件を借りているので自由度が高い。店舗名や業種なども比較的自由。

・自分の店なので意思決定が自分でできる

 

◇物件利用側デメリット

・自分で保険に入ったり、自分で営業許可を取ったり、多少の手間が掛かる

・看板を作ったり、営業許可をまったり、開業まで時間が少し日数が掛かる

 

業務委託のメリット・デメリット

◇物件提供側メリット

・物件オーナーの承諾が不要なので気楽に始められる

・自分の店として経営するので、使い方や食中毒対策など自分でコントロールが可能

 

◇物件提供側デメリット

・自分で経営するので転貸に比べるとメニュー決定や集客など時間を使わなければいけない

・助っ人店長と一緒に運営するので、人や業種との相性が重要。

 

◇物件利用側メリット

・面倒な手続きが無く即日営業可能

・固定の店舗使用料さえ払えば良いので、普通の開業コストの1/10で開業できる

 

◇物件利用側デメリット

・自由が聞かない。あくまでオペレーション業務の受託なので物件提供側がBARをやってくれという場合、イタリアンはできない

・自分の店ではないため精神的な自由度もない。店舗オーナーとの相性も重要

 

以上、よじげんスペースでの飲食店の空き時間貸し出しについて開設しました。

本件に関する質問などありましたら、お気軽にLINEでお問い合わせください。

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