2018年9月24日(月)

居抜き物件で初期費用を抑えて飲食店開業?

みなさんこんにちは、よじげんスペースの荒木です。好きな食べ物は、かつ銀のエビフライです。

大人になってから頂くきちんとしたエビフライ。プリップリの大エビにカラッと揚がった衣。軽くレモンを絞ってタルタルソースをたっぷりと載せてから噛み締めます。衣の食感と上質な小麦の香り、ジューシーでプリップリのエビの触感、たまりませんねぇ。

さて、この記事をご覧の皆さんは、居抜き・居抜き物件について知りたくて検索してきた方や、よじげんスペースからやはり居抜きについて知りたく覗きに来て頂いた方かと思います。ありがとうございます。

この記事では、特に飲食店開業時の居抜き物件について解説を行なっています。居抜き、居抜き物件について理解を深めたいという方は、どうぞご覧の上、それでもまだわからない事などありましたら、本記事末尾のLINE相談で居抜きや店舗開業の無料相談を受けつけていますので、ご利用ください。エビフライの話をした後だと、“尾”がなんだが残されたエビフライを表して居る様な気がして来ましたが、以降エビフライは登場しませんのでご了承ください。

 

居抜きとは?

居抜き・居抜き物件とは、物件を借りる前からすでに内装や厨房設備が付いている物件のことです。

以前借りていた方が内装や設備をそのまま残して去られる場合もありますし、借り手がつきやすいように物件オーナーさんが内装を入れてから「内装無償レンタル」として家賃を高めに設定する場合もある様です。後者の場合には居抜きではなくサブリース(転貸)として家賃を値上げしているケースも(主に歌舞伎町などの繁華街で)よく見かけます。

居抜きについて調べてきたみなさんのお望みは、大きく分けて2つでしょうか。1つは、居抜き物件について深く理解して自分がお店を出すときに利用できたら、という事。もう1つは居抜き自体の意味は知っていて、実際に居抜き物件を探しているという場合。

実際に居抜き物件を探している場合には、よじげんスペースを見ていただくと、今すぐに営業できる居抜き物件がたくさん掲載されていますので、どうぞご覧くださいませ。

居抜き物件について何を知っておくべきか

居抜き・居抜き物件の意味は先ほど話した通り、最初から内装や厨房設備がついている物件の事で、借りる側からすると初期費用を抑えることができるメリットがあります。

例えば15坪家賃30万円の物件を何もないスケルトンの状態から飲食店が開業可能な状態にするためには、物件取得費用450万円、内装費300万、厨房設備200万、合わせて約1000万円の初期費用が必要になります。

物件取得費は、保証金10ヶ月、礼金3ヶ月、保証協会1ヶ月、仲介手数料1ヶ月、などで家賃の15ヶ月分ぐらいが相場でしょうか。内装費用と厨房費用は業種によって何が必要か変わってきますが、仮に坪単価35万で作ると15坪で525万円あたりが相場になってまいります。

居抜き物件を探している方は、初めて飲食店で独立開業しようとしている方も多いと思いますので、まずは開業費の相場を知ることから始めるといいかと思います。都内であれば家賃の15ヶ月分で物件を取得して、坪単価@35万円ぐらいで内装工事すればだいたい物件はできるという相場でいいかと思います。

一方で、居抜き物件の場合約1000万円の開業費がどれぐらい節約できるかというと、まず家賃の15ヶ月分という物件の取得費用は変わりませんので同じだけ必要になります。変わってくるのは、物件の内装費用と厨房設備ですね。これが、頑張れば10万円ぐらいで開業できます。あとは内装譲渡費がどれほどかかるか次第です。

 

内装譲渡代・造作譲渡料とは?

物件をスケルトンにせずに内装や厨房設備をそのまま置いていく方が居たとして、その設備を一式売りますよ、というものが内装譲渡代金になります。造作譲渡などとも呼ばれますが、呼び方が違うだけで同じと思って頂いて問題ありません。

新しく借りる側からしても、坪35万で15坪ですと軽く500万円の超えてくる内装費用が0円になるわけですから、じゃあ150万円でも買ったほうが得か、となるわけですね。

では、内装譲渡代金はいくらぐらいなら妥当でしょうか?こればかりは、言葉で伝えるのが難しいのでなんともいえません。相場はあるのですが、経験や勘や時期や場所によって全然違いますので。

居抜き・居抜き物件で本当に一番最初に企業独立する1店舗目だ!という方であれば、内装譲渡無料の物件に絞って探して見てはいかがでしょうか?設備が古いとか、元の持ち主が長く使って居たなどの理由で、内装譲渡無料の物件は結構多くあります。そもそも、スケルトン工事にするだけでもお金が掛かってしまいますので、退去する方も0円でも良いから居抜きで残したまま出て行きたいという事情もありますし。

 

居抜き物件のデメリットは?

居抜き物件には、出店費用を抑えたり、開店までの日数を短縮したりなどわかりやすいメリットがある事がわかりました。ここでは、居抜き物件の悪い方の特徴、居抜き物件のデメリットについても考えて行きたいと思います。

 

居抜き物件のデメリット

・物件数が少ないので店舗が見つかるまで数ヶ月〜1年かかる

・どうせやるならあれもこれも病

・水回りなどレイアウト変更がやりづらい

・中古が嫌いな人には合わない

・欠陥が埋もれているリスク

・解約時にスケルトン工事が必要な場合も

思いつくものだけで6つのデメリットがありそうです。

 

・物件数が少ないので店舗が見つかるまで数ヶ月ー1年かかる

自分のイメージする大きさでレイアウトで広さもちょうどよくて、内装がついているなんて都合の良い事があるでしょうか?人気エリアでは物件1年待ちなんてことも良くあります。自分が好きな物件は他の人も好きってことですね。

 

・どうせやるならあれもこれも病

これは本当に注意しないと全然お得じゃなくなっちゃいます。私の友人でも内装譲渡0円の物件を借りて、簡単な工事だけでお店をやる予定だったのに、いつの間にか「どうせやるならあれもこれも病」に掛かって結局ほぼほぼスケルトンにして、内装工事した人が何人もいます。初めての独立店舗で、どうせなら。。。という気持ちもわかります。けれど、あなたが初期費用をかける毎に減価償却費の割合が増えていき、お客さんに出す食材の原価をどんどん削らなきゃいけない訳です。

 

・水回りなどレイアウト変更がやりづらい

目に見えている内装の床下や天井には、電気ガス水道などの配線が巡って居ます。内装を少し変更するときに、配線からやり直すのは大変です。もしも自分の脳内に店舗の完成図設計があるのでしたら、居抜きは不向きかもしれません。大手のチェーン店などはある程度レイアウトが画一的に決まっているので居抜き店舗は向かないでしょう。

 

・中古が嫌いな人には合わない

これはただの性格的なものです。自分のお店、独立、私のお城!!っと思う方はなぜか、新品を好む傾向にあります。新品のカウンターに新品の冷蔵庫、新品の経営者に新品の店舗。嫌な予感しかしませんが、中古は嫌だという人もいるのは仕方のないことです。もし、中古は嫌だなと思っている方も、たとえば内装だけは居抜きで椅子やテーブルだけは新品に入れ替えたり、カウンターの天板だけを入れ替えたりなど、うまく居抜きを利用することで「新しいお店」を演出することは可能です。ぜひ、居抜き物件をうまく利用してみてください。

 

・欠陥が埋もれているリスク

もうこれはこの通りですよね。保証はありませんから、開業して3ヶ月後に冷蔵庫が壊れるかもしれませんし、そもそも開業するまえから冷蔵庫が臭いかもしれません。内見時にチェックしたり、メーカーに問い合わせるなどしてせめて清潔な状態を保ちたいところです。

逆にいうと、ギリギリの資金でスタートすると大変なので、「設備はいつ壊れてもおかしくない」という気構えで居る方が良いかと思いますよ。

 

・解約時にスケルトン工事が必要な場合も

これ、意外と気がつかないんですが、事実です。今まさに居抜きの店舗物件を探そうとして居る方は、解約時のことなんて解約時に考えれば良いと思うじゃないですか。でも、解約時にその居抜き物件を居抜きとして置いていくのではなく、スケルトン工事をして全部まっさらにしてから出なきゃいけない場合もあるのです。

ビルオーナーさんと交わす契約書には、解約時には内装等全て撤去した状態で出ることと記載されて居ます。スケルトン条項ですね。例え居抜きで入っても、スケルトン条項は消滅しませんので、なんとなく脳内で退去時にはスケルトン工事で100万ぐらい出ていくということを覚えておくと、退去時にがっかりせずに済むかもしれません。

ちなみに、もし居抜きで退去して良い場合でも、ビルオーナーさんから居抜き譲渡を認める代わりに保証金2ヶ月償却という「ハンコ代」を請求されるかもしれません。内装が100万円で売れたのにビルオーナーさんに50万取られるとか、悲しいですよねぇ。この辺りまだ不動産ってグレーな世界な気がして居ます。逆に言えば、交渉でなんとでもなるということですが。

 

居抜き物件の探し方

居抜き物件についてはこれまで説明した通りです。とてもお得に利用できますし、デメリットも知った上で利用すれば初めての飲食店開業でも成功率を上げることができます。

居抜き物件の探し方ですが、単純にgoogleで「居抜き」「居抜き物件」と検索すれば、飲食店用の居抜き物件サイトが沢山出てきますので、それらのサイトで探すと良いでしょう。ほとんどのサイトは、希望条件を登録するとメールで教えてくれるのでメール会員に登録しておくのも居抜き物件を見るけるための重要な方法です。

私も10サイト前後の物件情報サイトに登録して居て、毎日物件情報サイトから送られてくる物件情報に目を通しています。おお!!っと思うような興味を引く物件は1ヶ月に1件あるか無いかぐらいですが、物件は水物なので、慌てず急がず、こうやって「待って」探すのが一番良いような気がして居ます。

 

居抜き物件よりも安く開業する方法

はい、よじげんスペースです。

1000万円近くする飲食店の店舗開業でも、よじげんスペースなら100万円以下で開業が可能です。それは、居抜き物件よりもお得な間借り物件だからなんですね。

飲食店の使って居ない時間帯を「1ヶ月単位」で3ヶ月から12ヶ月ぐらい借りてお店を開業するサービスなので、内装や厨房設備はそのまま使えますし、物件取得費の15ヶ月分も要りません。

必要なのはよじげんスペースに払う、家賃の3ヶ月分だけ。誰でも100万円以内で開業が可能です。また、例えばモーニングとブランチの時間だけ借りられる赤坂の駅前路面一等地が家賃5万円だったり、時間や曜日が限定される代わりにこれまでは借りられなかった自由な形で物件が使える事も特徴です。

 

今回は、居抜き物件について解説しました。最後宣伝になってしまいましたが、店舗の開業、物件探しなどなんでも受け付ける相談窓口を用意しましたので、この記事を読んで疑問に思ったことや、実際に物件を探したいなど、質問や相談がありましたらいつでもご連絡ください。

ご相談、お待ちしております。みなさんの開業が上手くいくように願っています!

 

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です